Zdroj foto: Freepik.com

V súčasnosti sa na trhu s úvermi na bývanie dajú nájsť aj úrokové sadzby, ktoré sú nižšie ako jedno percento. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) je priemerná úroková sadzba na hypotékach pri jeden- až päťročnej fixácii na úrovni 1,73 %. „Už nie je kam klesať,“ zhodli sa účastníci konferencie Fincentrum Bývanie. Predpokladaný pohyb úrokových sadzieb bude teda smerom nahor. 

Banky bojujú o klienta

Hypotekárne sadzby klesajú za posledné roky na Slovensku najrýchlejšie v  Európe. „Pre banky sú hypotéky témou číslo jedna a  bijeme sa medzi sebou aj o  posledného klienta,“ vysvetlil dôvody poklesu Zdenko Štefanides, hlavný ekonóm Všeobecnej úverovej banky.

Rýchly pokles úrokových sadzieb úverov na bývanie nastal najmä od roku 2016. „Úrokové sadzby na úvery na bývanie na Slovensku klesali od roku 2012, pričom sa postupne približovali k mediánu eurozóny,“ upozorňuje NBS v aktuálnej Správe o finančnej stabilite. „Zásadnejšia zmena nastala v marci 2016, keď začala platiť legislatívna zmena limitujúca poplatok za predčasné splatenie úveru. Vzhľadom na jej retroaktívny charakter sa výrazne zvýšil konkurenčný boj o všetkých existujúcich klientov, čo viedlo k výraznému poklesu úrokových sadzieb na úvery na bývanie,“ dopĺňa NBS.

Záujem o hypotekárne úvery zákonite spôsobuje rast realitného trhu. „Už pred rokom sme si kládli otázku, či hypotekárny a  realitný trh dokážu ešte ďalej rásť. Dnes môžeme konštatovať, že zažívame najväčší boom v  porevolučnej histórii. Aktuálne je rozostavaný rekordný počet viac ako 70-tisíc bytov,“ uvádza František Dragúň, obchodný riaditeľ spoločnosti Fincentrum.

Pomaly sa však končí obdobie, keď budeme takto predbiehať Európu, rovnako sa dá predpokladať, že bude slabnúť efekt stimulov Európskej centrálnej banky (ECB). Práve uvoľnená menová politika v eurozóne spôsobila, že v ekonomike sa ocitlo veľké množstvo peňazí. ECB týmito opatreniami chcela podporiť hospodársky rast a taktiež rast cenovej hladiny. Ekonomika eurozóny už postupne na tieto stimuly reaguje, no sadzby sú zatiaľ nízke. „Napriek solídnemu ekonomickému rastu a  vyššej inflácii v  eurozóne zostáva zatiaľ na trhu prebytok likvidity a  tento dostatok lacných peňazí vytvára nevyhnutné predpoklady pre pretrvanie nízko úročeného prostredia. Tento dostatok lacných peňazí má zatiaľ vplyv na úrokové sadzby aj pre úvery na bývanie,“  približuje Marek Gábriš, hlavný ekonóm ČSOB.

Sprísňovanie podmienok

ECB v uplynulom období v podstate bezprecedentne uvoľnila svoju menovú politiku, čím výrazne ovplyvnila úverový trh. ECB znížila úrokové sadzby až na nulu a okrem toho odštartovala program neštandardných opatrení, v rámci ktorého nakupovala dlhopisy, a tým vháňala do ekonomiky finančné prostriedky. 

Na svojom októbrovom zasadnutí ponechala ECB úrokové sadzby bez zmeny. Základná úroková sadzba je nulová, depozitná na úrovni -0,4 %. Úrokové sadzby jednodňových refinančných operácií zostávajú na úrovni 0,25 %. „Naďalej očakávame, že úrokové sadzby zostanú na súčasnej úrovni po dlhší čas a výrazne nad horizontom nákupov aktív,“ povedal v októbri prezident ECB Mario Draghi.
 
Práve programu nákupu aktív sa však týkajú zmeny, ktoré sú už na dohľad. Síce ECB naďalej pokračuje s  nákupmi v  objeme 60 miliárd eur mesačne, od nového roka sa tento objem výrazne zmenší. Klesne až o  polovicu, čiže na 30 miliárd eur mesačne. Program nákupu aktív by mal oficiálne trvať do septembra 2018, môže sa však predĺžiť. „Bude trvať až do okamihu, keď Rada guvernérov zaznamená vývoj inflácie, ktorý bude v súlade s inflačným cieľom ECB,“ vyhlásil Draghi. 

Cieľom ECB je udržiavať mieru inflácie v strednodobom horizonte na úrovni tesne pod hranicou dvoch percent. V septembri sa medziročná miera inflácie pohybovala na úrovni 1,5 %. 

ECB najprv teda stiahne neštandardné opatrenia a až potom príde na rad zvyšovanie úrokových sadzieb. Rast sadzieb však bude pozvoľný. Peter Hajko, člen predstavenstva Poštovej banky, odhadol rast sadzieb v  budúcom roku na zhruba pol percentuálneho bodu. „K  výraznejšiemu posunu by sme museli vidieť zásadný zvrat v  politike ECB, čo sa v najbližšom roku neočakáva,“ informuje spoločnosť Fincentrum.

Trh by skutočne mohlo čakať utlmenie. Okrem menovej politiky totiž majú tendenciu sprísňovať sa aj pravidlá poskytovania hypoték. Už od marca tohto roku platia obmedzenia pre poskytovanie hypoték vo vyššej sume ako 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Navyše pravidlá by mohli byť čoskoro ešte striktnejšie. „Na konferencii napríklad odznel názor, že limit pre LTV by mohol klesnúť z  80 na 70 percent a  mohol by sa rozšíriť aj na spotrebné úvery. NBS by nové pravidlá mohla predstaviť začiatkom budúceho roka,“ uvádza spoločnosť Fincentrum. 

Okrem toho platia aj ďalšie pravidlá, ktoré majú viesť k obozretnému poskytovaniu úverov. Banky sledujú napríklad to, či sú klienti schopní tvoriť si rezervy.