Zdroj foto: Freepik.com

Banky poskytli v júni úvery na bývanie v objeme 1,085 miliardy eur, čo je druhá najvyššia hodnota v histórii. Úroková sadzba poklesla na 1,42 percenta, čo dostalo cenu hypoték na doteraz najnižšiu úroveň. 

„Zadlžovanie domácností podporujú nízke nominálne úrokové sadzby a rast cien nehnuteľností. Očakávania domácností ohľadne terajších aj budúcich veľkých nákupov zostávajú naďalej na vysokej úrovni, čo by malo podporovať rast úverov aj v ďalšom období, pravdepodobne však pomalším tempom ako doteraz,“ upozorňuje Národná banka Slovenska (NBS). 

Nové úverové pravidlá neznamenajú zásadnú zmenu, no napriek tomu mohlo sprísnenie podmienok zohrať svoju rolu. „Naše očakávania sa potvrdili. Klienti sa pred novými opatreniami predzásobovali,“ hovorí senior analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi.

Podobný regulačný impulz zažil slovenský trh v nedávnej minulosti. „Objem poskytnutých úverov na bývanie bol druhý najsilnejší v histórii po máji 2016. Vtedy sa pod rekordné výsledky podpísal nový zákon o úveroch na bývanie, ktorý obmedzil poplatok za predčasné splatenie hypotéky na maximálne jedno percento aj mimo výročia fixácie, a spustil tak vlnu refinancovania,“ dopĺňa Világi. 

Napriek tomu by bankový trh mohol z pohľadu úverov zažiť rušné jesenné mesiace. „Zaujímavé bude sledovať, čo prinesie jeseň. Predpokladáme, že financovanie od 80 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti budú banky postupne zdražovať. Na druhej strane sa možno niektorá z inštitúcií opäť pokúsi zabojovať v oblasti refinančných úverov, keďže v tejto oblasti prísnejšie podmienky NBS neplatia,“ uvádza Peter Világi.

Úverové limity sa však prejavia výraznejšie až v budúcnosti, navyše bude záležať aj na ďalších okolnostiach. To potvrdzujú aj júlové údaje. V júli banky na Slovensku poskytli nové úvery na bývanie v objeme 735 miliónov eur. Medziročne ide o výrazný nárast o 30 percent, teda  173 miliónov eur. „Júlové čísla potvrdzujú, že nové opatrenia NBS sa v júli ešte neprejavili. Dôvod je jednoduchý – banky môžu poskytovať až 20 % výnimiek z nového parametra pomeru celkového zadlženia k príjmu (DTI), ktorý obmedzuje sumu úverov na maximálne 8-násobok čistého ročného príjmu. To je viac, ako bankám káže ich vnútorná politika udeľovania výnimiek. Preto nové opatrenia  NBS vstupujú v týchto týždňoch do schvaľovania len výnimočne. Odhadujem, že táto situácia pretrvá počas celej jesene a zmení sa až ku koncu roka. Počet výnimiek od 1. januára 2019 klesne na 10 %. Až koncom roka teda nastane reálne situácia, kedy bude väčšej skupine klientov hroziť nižšia hypotéka a problém s kúpou bývania,“ hovorí  Marián Búlik,  finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

„Osobne očakávam, že ľudia sa aj na jeseň budú ďalej výrazne zadlžovať. Tento trend pozorujeme v OVB už dlhšie so znepokojením, keď Slováci sa zadlžujú najrýchlejšie v EÚ a celkový objem úverov slovenských domácností sa za poslednú dekádu zdvojnásobil. Takéto tempo zadlžovania je veľmi rizikové. Navyše, keďže hypotéky nad 90 % sú od júla minulosťou, siahajú ľudia bez úspor alebo možnosti požičať si od rodiny po drahých spotrebných úveroch alebo po stavebnom medziúvere. To celú situáciu ešte zhoršuje,“ dodáva Marián Búlik z OVB.

Realitou slovenského trhu je rast cien nehnuteľností, ktorý však vyplýva aj z rastúcich miezd. „Rast cien nehnuteľností súvisí s vysokým dopytom po bývaní, je dôsledkom rastu príjmov obyvateľstva, ako aj stále dobrou dostupnosťou úverov. Ekonomická situácia na Slovensku ostáva aj naďalej priaznivá, pričom vývoj na trhu práce prispieva k zvyšovaniu disponibilných príjmov domácností. Menová politika ECB je celkovo akomodatívna, aj keď postupne sa začne pomaly posúvať smerom k normálu, a rast úverovania bude ovplyvnený opatreniami NBS. Celkovo tento rok môžeme očakávať pokračovanie rastu cien bývania, ale miernejším tempom,“ hovorí analytička Slovenskej sporiteľne (SLSP) Katarína Muchová. 

Výraznejšie sa podmienky môžu meniť najmä po 1. júli 2019, keď predpokladaný rast cien nehnuteľností bude v súbehu s podmienkami úverovania sprísnenými v plnej miere. 

To, že NBS sprísnila podmienky úverovania, je prirodzené. Slovenské domácnosti sa totiž zadlžujú naozaj výrazne. „Úvery slovenských domácností presiahli koncom minulého roka 38 % HDP, čo je najrýchlejší rast v rámci EÚ,“ upozorňuje spoločnosť Partners Group. 

NBS sa skutočne snaží zmierniť enormné prírastky nových úverov. Minulý rok sa objem retailových úverov pohyboval na úrovni 13,1 % a na konci mája tohto roka bol na úrovni 11,4 %, čo bolo najviac v celej EÚ. „My by sme radi videli ten rast niekde na úrovni jednocifernej hodnoty, čiže niekde pod desať, optimálne okolo deväť. Aj to je stále veľmi veľký rast, ale to je cieľom tých našich opatrení. Čiže nechceme zastaviť úverovanie, len chceme zmierniť tempo rastu úverov,“ hovorí Vladimír Dvořáček, člen Bankovej rady NBS a výkonný riaditeľ útvaru dohľadu nad finančným trhom.