Zdroj foto: pxhere

Získanie všetkých potrebných povolení môže zabrať veľké množstvo času. Na Slovensku investori majú možnosť požiadať o udelenie štatútu významnej investície pre svoju stavbu. Administratívna záťaž v prípade projektov s touto nálepkou by mala byť menšia. 

Významná investícia

V prípade štatútu významnej investície je potrebné prepojiť stavebný projekt s infraštruktúrou a okolitými sieťami a obchodnými štvrťami. K takýmto projektom patrí aj autobusová stanica Nivy, ktorá aj napriek svojej významnosti čakala na štatút tri roky. „Samotná realizácia projektov sa odďaľuje, pričom dnešné plány už nemusia vyhovovať požiadavkám trhu o štyri či päť rokov,“ komentuje Jakub Gossányi, Head of Development spoločnosti HB Reavis. 

Aj napriek dlhému čakaniu spĺňa projekt tri základné požiadavky na získanie štatútu významnej investície, medzi ktoré patrí stomiliónová investícia, verejnoprospešný záujem a vytvorenie 300 nových pracovných miest. „Ak budú v meste kvalitné projekty, ľudia nebudú mať dôvod dochádzať zo satelitov a do mesta sa vráti život a určite by medzi novými projektmi nemali byť len kancelárie, ale aj byty a ďalšia vybavenosť,“ dodáva výkonný riaditeľ J&T Real Estate, Pavel Pelikán.

Chýbajúci koncept

Na Slovensku chýba „stavebná biblia“, ktorá by usmernila investorov. Podľa Ingrid Konrad, hlavnej architektky mesta Bratislava, by iniciatívu v tomto smere malo mať mesto, ktoré by pripravilo podmienky na to, aby mohol investor vstúpiť do strategických projektov. V prípade väčších stavieb sa podľa jej slov musí meniť samotný zákon. To však zdržuje investorov, ktorí prichádzajú o čas. „Aj my potrebujeme oveľa rýchlejšie páky, riešiť agendu hneď a teraz a nie čakať na zmeny legislatívy na úrovni štátu,“ dodáva Konrad. 

Pre porovnanie, v susednom Rakúsku získa developer stavebné povolenie do týždňa. „Vo Viedni majú takzvanú urbanistickú zmluvu, kde sú jasne stanovené pravidlá, za akých vstupuje súkromný partner do partnerstva s verejným sektorom,“ porovnáva Ingrid Konrad. 

„Celkovú výstavbu, územné plánovanie a rozvoj má pod patronátom primárne Ministerstvo dopravy a výstavby SR. No jednotlivé čiastočné procesy, ktoré sú nevyhnutnou súčasťou už územného plánovania, prípravy, posudzovania, povoľovania a výstavby projektov, sú vo vrcholovej kompetencii až piatich ministerstiev,“ hovorí Radek Pšenička zo spoločnosti YIT Slovakia. Medzi tieto ministerstvá patrí Ministerstvo životného prostredia SR, Ministerstvo vnútra SR, Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka, Ministerstvo kultúry SR a Ministerstvo zdravotníctva SR. 

Dlhá procedúra

Developeri sa sťažujú na to, že k začatiu výstavby vedie dlhá byrokratická procedúra. „V prvom rade je potrebné preveriť súlad pripravovaného zámeru s platným územným plánom obce/mesta. V prípade, ak nie je k dispozícii územný plán regulujúci podmienky výstavby v území, môže obec podmieniť vydanie kladného stanoviska k výstavbe spracovaním územného plánu zóny, čo predstavuje dlhodobý proces na niekoľko rokov,“ upozorňuje Pšenička s tým, že alternatívou je vypracovanie urbanistickej štúdie, ktorá sa zaoberá koncepciou využívania územia. Tieto dokumenty tvoria podklady pre získanie územného rozhodnutia.

Developerské projekty navyše musia prejsť procesom posúdenia vplyvu na životné prostredie (EIA). „Tento proces, podľa charakteru a rozsahu navrhovanej činnosti, môže trvať v ideálnom prípade jeden a pol až dva mesiace pre zisťovacie konanie a približne šesť mesiacov v prípade povinného hodnotenia. Procesu EIA sa okrem priamo dotknutých účastníkov konania môže zúčastniť aj verejnosť, ktorá je dotknutá alebo pravdepodobne dotknutá konaním týkajúcim sa životného prostredia, alebo má záujem na takomto konaní,“ hovorí Pšenička.

V prípade vydania kladného rozhodnutia z procesu EIA môže developer požiadať o vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby. „Rozsah prerokovania v súčasnosti predstavuje v Bratislave, podobne ako pre stavebné povolenie, cca 50 vyjadrení a stanovísk dotknutých orgánov štátnej správy a organizácie správcov inžinierskych sietí. Tiež je potrebné preukázať práva k stavbou dotknutým pozemkom, ktoré pre územné konanie postačujú formou súhlasu od dotknutých vlastníkov pozemkov,“ dopĺňa Pšenička.

Investor musí získať pred výstavbou množstvo dokladov a povolení: 

• doklady, ktorými stavebník dokazuje, že je právoplatným majiteľom pozemku alebo stavby, alebo že má k pozemku alebo stavbe iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu;
• projekt stavby vypracovaný oprávnenou osobou;
• doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa uskutočnili pred podaním žiadosti rozhodnutia;
• stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy, obce a správcov inžinierskych sietí, stanoviská alebo rozhodnutia odborných orgánov v oblasti životného prostredia, posúdenia orgánov požiarnej ochrany, hygieny, pamiatkovej ochrany, pozemkového úradu, dopravného inšpektorátu... ;
• právoplatné územné rozhodnutie a posúdenie súladu dokumentácie pre stavebné povolenie s územným rozhodnutím;
• právoplatné rozhodnutie o výrube drevín, ak je potrebné;
• kópia všeobecne záväzného nariadenia o schválení územného plánu zóny, ak sa nevyžaduje územné rozhodnutie, ak ide o stavbu uskutočňovanú svojpomocne, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovanej stavby;
• ak bol projekt posudzovaný v procese EIA podľa Zákona č. 24/2006 Z. z. o posudzovaní vplyvov na životné prostredie, je potrebné predložiť vyhodnotenie súladu vypracovanej dokumentácie pre stavebné povolenie s rozhodnutím vydaným podľa zákona o posudzovaní vplyvov na životné prostredie.