Zdroj foto: Freepik.com

Realitné úvery

Zo stavebných projektov je pre banky najatraktívnejšie financovanie nehnuteľností určených na bývanie. Vyplýva to z prieskumu KPMG – Barometer úverovania nehnuteľností 2017. Priemerná výška poskytnutého úveru v oblasti projektového financovania realít sa na Slovensku minulý rok pohybovala na úrovni od 13 do 16 miliónov eur. Problémový je na Slovensku každý desiaty úver.

Najmenšie ťažkosti so splácaním realitných úverov registruje bankový sektor vo Švédsku, tam je až 99 % týchto úverov bezproblémových. Napríklad v Česku je bezproblémových 94 % takýchto úverov a v Poľsku 93 %. 

Za týmito susednými krajinami Slovensko mierne zaostáva. „Na Slovensku tento ukazovateľ dosiahol 90 %, čo je výrazne pozitívny posun v  porovnaní s minulým rokom. Vďaka tomu sme sa v celkovom hodnotení umiestnili na slušnej siedmej pozícii zo 17 skúmaných krajín,“ skonštatoval Michal Maxim, senior manažér pre sektor finančných služieb, KPMG na Slovensku. 

Objem poskytnutých úverov v sedemnástich sledovaných krajinách dosiahol v prvej polovici roka celkovú výšku 116,9 miliardy eur. Ide o medziročný pokles o 10 %. Viac ako polovica investícií sa uskutočnila v Nemecku a vo Veľkej Británii. 

„Na Slovensku dosiahol celkový objem takýchto investícií v  prvej polovici tohto roka 154 miliónov eur. Očakáva sa, že druhá polovica roka bude investične silnejšia a  prinesie projekty vo výške približne 350 miliónov eur. Celkový objem pravdepodobne nedosiahne rekordné hodnoty z  roku 2016. Všetci opýtaní zástupcovia slovenských bánk však očakávajú, že ich portfólio nehnuteľností bude v  horizonte od 12 do 18 mesiacov mierne rásť,“ uvádza spoločnosť KPMG.

Údaje Národnej banky Slovenska však hovoria o tom, že úvery v sektore komerčných nehnuteľností zaznamenali v prvom kvartáli rast. „Priemysel a sektor komerčných nehnuteľností zaznamenali silný rast úverov, keď ich medziročné dynamiky v prvom štvrťroku 2017 atakovali hranicu 15  %. Uvedený vývoj tak naďalej zvyšuje význam týchto odvetví, ktoré zároveň možno označiť za odvetvia pomerne citlivé na ekonomický vývoj, a  to predovšetkým odvetvie komerčných nehnuteľností,“ uviedla NBS v správe o finančnej stabilite. 

Pre slovenský bankový sektor platí, že v približne rovnakej miere financuje nové realitné projekty a tie, ktoré už nejaké zisky generujú. Je to zmena oproti minulému roku, keď vo financovaní prevládali projekty generujúce príjem. Slovenské banky sa tak spolu s rakúskymi zaradili v  Európe medzi tie najviac otvorené financovaniu nových projektov. Väčšina európskych respondentov totiž dáva prednosť projektom, ktoré už príjmy generujú. 

Najatraktívnejším je z pohľadu bánk segment bývania. „Rovnako ako minulý rok je na Slovensku najpreferovanejším segmentom na financovanie segment rezidenčných projektov, na ktorý sa však dotiahol segment logistiky a priemyselných projektov. Najmenej atraktívne je financovanie výstavby hotelov a  rezortov. Slováci v  tejto oblasti plne kopírujú európsky trend. Kým v  roku 2016 dávali slovenské banky dôraz na projekty so silným biznis modelom a vysoko kvalitnými aktívami, tento rok sa sústredia najmä na finančné zázemie developerov, ktorí sa uchádzajú o  bankové financovanie. 

Pomáha expanzívna fáza

Úverovanie v oblasti komerčných nehnuteľností ťaží z aktuálnych ekonomických podmienok. „Pod rast ekonomiky sa podpísal tak zahraničný, ako aj domáci dopyt. Tento vývoj bol citeľný aj v  sektore komerčných nehnuteľností. Priaznivé podmienky na trhu práce a nízke úrokové sadzby prehlbovali optimizmus na dopytovej, ako aj ponukovej strane rezidenčného segmentu, kde silné predaje novostavieb sprevádzal výrazný prílev nových developerských projektov alebo ich etáp do ponuky,“ dopĺňa. 

V prípade všetkých podnikateľských úverov NBS registruje pokrízové minimum zlyhaných úverov. Ich podiel dosahuje 6 %. „Klesajúci podiel zlyhaných úverov je však typickým pre expanzívnu fázu ekonomického cyklu. V období priaznivého makroekonomického vývoja sa zlepšuje aj situácia v  podnikovom sektore. Výsledkom je vyššia schopnosť podnikov obsluhovať dlh, a to aj napriek jeho rastúcemu trendu, čo má za následok klesajúce miery zlyhania a  vyššie objemy splátok už zlyhaných úverov,“ upozorňuje NBS. 

„Dynamika zlyhaných úverov je však v  prípade podnikových úverov výrazne citlivá na ekonomický vývoj, keď po výraznom poklese v  predkrízovom období nasledovalo takmer strojnásobenie objemu zlyhaných úverov v  priebehu dvoch rokov,“ dopĺňa NBS.

Obyvatelia úvery na bývanie splácajú

S trochou nadhľadu sa dá povedať, že banky na jednej strane poskytnú prostriedky na výstavbu rezidenčných projektov developerom a na druhej strane poskytnú klientom úver na to, aby si túto nehnuteľnosť zaobstarali. 

Na trhu nehnuteľností sa však podľa NBS objavujú nerovnováhy. „Rast cien bytov je stimulovaný výraznými úbytkami inzerátov v ponuke existujúcich bytov. Tým sa do popredia dostávajú novostavby, ktoré už predstavujú nadpolovičnú väčšinu všetkých predajov v  hlavnom meste. Prevažná väčšina nových bytov je však predávaná v nedokončenom, či dokonca len plánovanom stave,“ upozorňuje NBS. 

Poskytnuté úvery na bývanie dosiahli ku koncu augusta tohto roka hodnotu prevyšujúcu 23,85 miliardy eur. Ku koncu marca tohto roka evidovala NBS mieru zlyhaných úverov na bývanie na úrovni 2,19 %.