Obmedzenie financovania

Obmedzenia sa dotknú ukazovateľa loan to value (LTV), ktorý hovorí o pomere výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti. Aktuálne môžu úvery na bývanie s financovaním nad 90 % tvoriť maximálne 10 % objemu novoposkytnutých úverov na bývanie bankou v jednom kvartáli. Od 1. júla 2018 už poskytnutie úveru nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti nebude možné. Nové opatrenie tiež upravuje limit pre úvery s financovaním nad 80 % hodnoty zabezpečenia, ktoré aktuálne môžu tvoriť maximálne 40 % objemu novoposkytnutých úverov na bývanie bankou v jednom kvartáli. Od 1. júla 2018 to bude maximálne 35 % a postupne bude tento podiel klesať až na 20 % po 1. júli 2019. NBS v tomto prípade po medzirezortnom pripomienkovom konaní odložila úplné zavedenie opatrenia o jeden kvartál, najprísnejšia hranica teda nebude platiť od 1. apríla 2019.


Od 1. júla 2018 navrhuje Národná banka Slovenska zavedenie limitu celkovej zadlženosti klienta voči jeho ročnému príjmu. Sledovať sa teda bude ukazovateľ DTI (Debt-to-income). Návrh zavádza limit vo výške 8-násobku čistého ročného príjmu klienta. Zavedenie limitu na podiel celkovej zadlženosti klienta sa bude týkať nielen hypotekárnych úverov, ale aj spotrebiteľských úverov.

„Osemnásobok čistého ročného príjmu bude úverový strop, bude však možné túto hranicu aj prekročiť.“

„Osemnásobok čistého ročného príjmu nepredstavuje absolútny úverový strop. Stále bude možnosť poskytnúť istú časť úverov presahujúcich túto hodnotu, podobne ako pri LTV. Tento podiel sa bude len postupne znižovať. Od 1. júla 2018 bude môcť túto hodnotu presahovať až 20 % nových úverov. Je to prakticky rovnaká úroveň, akú banky poskytujú aj v súčasnosti. Od 1. júla sa teda neočakáva v podstate žiaden vplyv. Tento podiel sa bude postupne znižovať. Od 1. apríla 2019 budú môcť veritelia stále poskytovať 5 % úverov, ktoré presahujú úverový strop,“ hovorí NBS.


V prípade mladých žiadateľov, ktorí spĺňajú podmienky na získanie štátom zvýhodneného úveru, nebudú podmienky až také prísne. „Konečná hodnota tohto podielu sa v rámci medzirezortného pripomienkového konania upravila na 10 %. V  porovnaní s pôvodným návrhom ide o menej prísny limit, keďže podľa pôvodného návrhu sa mal podiel úverov, pri ktorých sa prekračuje osemnásobok ročného príjmu, znížiť až na 5 %. Dodatočných 5 % úverov prekračujúcich limit môže byť poskytnutých mladým klientom do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3-násobok priemeru, DTI zároveň nesmie presiahnuť 9,“ uvádza NBS.


Do celkovej zadlženosti má vstupovať výška žiadaného úveru a tiež súčet zostatkových hodnôt existujúcich úverov na bývanie, a spotrebiteľských úverov aj stavebných úverov a úverov poskytnutých nebankovými spoločnosťami. Do limitu sa majú započítavať aj kreditné karty a povolené prečerpania. Konkrétne vo výške celého aktuálne čerpaného limitu povolených prečerpaní a kreditných kariet a 20 % z celkového úverového rámca nečerpaných kreditných kariet a nevyčerpaných povolených prečerpaní.
 

Vplyv na viaceré skupiny obyvateľov

Sprísnenie sa dotkne väčšej skupiny ľudí, ktorá má ťažkosti s posudzovaním príjmov, alebo nemajú dostatočné úspory. „Tento návrh sa dotkne najmä tých, ktorí nemajú spolužiadateľa  o úver, to znamená, že žiadateľom je jedna osoba, alebo sa preukazuje iba jeden príjem pre posúdenie schopnosti splácať. Tiež sa to týka skupiny ľudí, ktorí nemajú nasporených  20 % vlastných prostriedkov na investíciu, alebo už splácajú iné úvery,“ hovorí Zuzana Ďuďáková, hovorkyňa UniCredit Bank.

Podľa vekovej skupiny bude ohrozená najmä mladšia, aktívne pracujúca generácia. „Navrhované opatrenia z nášho pohľadu zasiahnu skupinu mladých klientov do 35 rokov, prevažne v rozmedzí 26 až 35 rokov, ktorí si hľadajú vlastné bývanie, prípadne zakladajú rodinu. Títo klienti budú nútení odsunúť kúpu nehnuteľnosti na neskorší čas, čo má vplyv na skrátenie doby, na ktorú si budú môcť úver na bývanie vziať. Nedostupnosť vlastného bývania budú nahrádzať prenájmom, ktorý zníži ich schopnosť odkladania si vlastných prostriedkov na financovanie nehnuteľnosti,“ dopĺňa Matej Darovec, vedúci oddelenia úverov pre fyzické osoby v Tatra banke.
 

„Od 1. júla 2018 už poskytnutie úveru nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti nebude možné.“

Problém so sťahovaním

Niektorí klienti sa tak budú musieť rozhodnúť, či naďalej zostanú v drahších lokalitách, alebo sa stiahnu na perifériu miest, či do susedných obcí, čo môže mať vplyv na zvýšené výdavky pri cestovaní. „Zároveň budú klienti nútení hľadať bývanie vo vzdialenejších lokalitách, ktoré budú cenovo dostupnejšie, nie vo väčších mestách, ako sú napríklad Bratislava a Košice. Dôsledkom bude zvýšenie ich nákladov z dôvodu dochádzania, ale aj nárast cien v danej lokalite. Uvedené opatrenie obmedzí vo väčšej miere aj bonitných klientov, ktorí rozmýšľajú nad kúpou nehnuteľnosti pre svoje deti, prípadne pre seba s cieľom jej prenájmu prostredníctvom ďalšieho úveru na bývanie,“ objasňuje Matej Darovec vplyvy návrhu.

Podľa Ďuďákovej by mohlo sťahovanie do lacnejších lokalít prispieť k tomu, že si klienti dokážu rýchlejšie nasporiť a získať prostriedky na kúpu nehnuteľnosti. No aj pri kúpe lacnejšieho bývania je potrebné mať v zásobe vlastné peniaze, a to minimálne 10 % na dofinancovanie lacnejšieho bývania.

Pokles záujmu o nehnuteľnosti

Väčšina klientov nemá k dispozícii žiadne vlastné prostriedky. Vzniká tu problém, že sa zníži záujem klientov o hypotekárny úver. „Myslíme si, že v zdravej miere záujem o hypotéky poklesne. Úver je jednou z hlavných možností pri zaobstarávaní si vlastného bývania. Stanovenie maximálnej výšky hypotéky na 90 % z hodnoty a obmedzenie počtu tých hypoték, ktoré môžu byť poskytnuté na viac ako 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, znamená toľko, že záujemcovia budú žiadať o hypotéku, až keď budú mať nasporených vlastných 10 až 20 % z kúpnej ceny, alebo budú banke zakladať okrem kupovanej nehnuteľnosti ešte ďalšiu, napríklad rodičovskú. Ten, kto bude žiadať o úver vo výške 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, musí počítať s tým, že bude mať vyššiu úrokovú sadzbu na úvere ako ten, kto potrebuje len 80 %,“ tvrdí Ďuďáková.

Niektoré banky vidia túto situáciu optimisticky a nemyslia si, že by pokles záujmu mal byť výrazný. „Podľa prvých prepočtov nie je vplyv na naše portfólio výrazný. Už predchádzajúce opatrenia NBS smerovali k eliminácii nadmerného zadlženia najmä nízkopríjmových skupín obyvateľstva,“ hovorí Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne.